Er komt veel kijken bij het kopen van een woning: van de zoektocht en de bezichtiging tot aan het onderhandelen en de overdracht. Hier lees je het volledige aankoopproces in 8 stappen en vind je diverse tips en checklists.
Voor velen van ons is een huis kopen de grootste financiële investering in het leven. Het brengt dan ook aardig wat vragen en misschien zelfs spanning met zich mee. Onderstaand stappenplan informeert je over elke stap in het aankoopproces en helpt je goed voorbereid het traject in te gaan. Zodat je precies weet wat je te wachten staat.


Voordat je kunt beginnen met de zoektocht naar een woning, is het verstandig te weten wat jouw financiële mogelijkheden zijn. Hoeveel kun je lenen en wat zijn dan de maandelijkse lasten? Met de huidige regelgeving is het mogelijk om tot 100% van de waarde van jouw nieuwe woning te financieren. Alle overige, bijkomende kosten moet je zelf financieren. Onze adviseurs vergelijken alle banken, ja, ook jouw bank, en zoeken voor jou de beste deal. We werken samen met de grootste Nederlandse organisatie in het selecteren, adviseren en realiseren van hypotheken: Jazeker, De Hypotheker.

Zodra je weet hoeveel je maximaal kunt uitgeven aan een woning en je jouw woonwensen op een rij hebt gezet, kan de zoektocht beginnen. Er zijn verschillende manieren om jouw koopwoning te vinden.

• Funda
  Op Funda vind je het grootste aanbod koopwoningen in Nederland. Hier kun je met behulp van filters gericht zoeken naar een woning die het best aansluit bij jouw woonwensen. Als je een Funda-account aanmaakt en een zoekopdracht instelt, ontvang je elke dag het nieuwste woningaanbod automatisch in je mailbox.
   
• NVM-aankoopmakelaar
  Je kunt ons ook een zoekopdracht geven. Wij gaan met jouw woonwensen gericht op zoek naar een woning die bij jou past. Wij beschiken over een groot netwerk en zijn altijd als eerste op de hoogte van woningen die op de markt komen, vaak ruim voordat een woning op Funda wordt geplaatst. Ook hebben wij kennis van de lokale markt en de laatste informatie over nieuwbouwprojecten.
   

Heb je een woning gevonden die je aanspreekt? Dan is het tijd voor de bezichtiging. Zo kom je erachter of de woning daadwerkelijk aan je wensen voldoet. De Aankoopmakelaers kunnen hierin veel werk – en spanning – uit handen nemen.

Checklist voor de bezichtiging
Bij het bezichtigen van een woning zijn er veel zaken waar je op moet letten. Natuurlijk is het belangrijk dat het huis goed voelt, maar het is vooral belangrijk dat je later niet voor verassingen komt te staan. Let daarom op deze punten:

1. De locatie en de buurt
   De locatie en de buurt zijn belangrijke aspecten van het huis. Het bepaalt voor een groot deel de waarde van het huis, maar in zekere mate ook of jij je thuis gaat voelen op die plek. Voel je je veilig in de buurt? Is er voldoende parkeergelegenheid? Heeft de buurt de gewenste voorzieningen zoals openbaar vervoer of scholen? En hoe zijn de buren? Loop gerust eens door de wijk om de buurt te verkennen.
    
2. Buitenkant van de woning
   Veel mensen investeren wel in het interieur van hun huis, maar doen minder met de buitenkant van hun woning. Daarom is het extra belangrijk om hierbij stil te staan. Denk bijvoorbeeld aan de volgende aspecten: Is het dak nog in goede staat? Van welk materiaal zijn de kozijnen gemaakt? Is het schilderwerk in orde of aan vervanging toe? Wat is de zonligging? Vergeet hierbij ook niet om de tuin of het terras mee te nemen.
    
3. Binnenkant van de woning
   Bekijk de binnenkant van de woning kritisch: Hoe is de indeling van de woning? Is de keuken nog in goede staat? Is de badkamer naar wens? In welke conditie zijn de plafonds en de muren? Gaan de deuren en ramen makkelijk open en dicht? Kijk met een open blik, maar laat je niet afleiden door de huidige meubels of de kleur op de muur.
    
4. Installaties
   Ook de installaties zijn een aandachtspunt. Welke installaties en apparatuur zijn aanwezig in de woning? Zijn er voldoende stopcontacten en groepen in de meterkast? Hoe wordt de woning verwarmd en wat zijn de maandelijkse lasten van de huidige bewoner? Vraag het indien nodig aan de verkopende makelaar.
    
5. Duurzaamheid
   Duurzaamheid is steeds belangrijker. Let daarom ook op de duurzaamheidsaspecten van de woning. Zijn de muren en het dak geïsoleerd? Is het dubbelglas nog rendabel? Wekt het huis al groene energie op, bijvoorbeeld via zonnepanelen of heeft het een warmtepomp? Vergeet hierbij ook niet naar het energielabel van de woning te vragen.

Vraag om hulp
Zoals je ziet zijn er veel punten waar je op moet letten tijdens een bezichtiging. Zaken waar je zelf misschien geen verstand van hebt. Aarzel dan niet om hulp in te schakelen van De Aankoopmakelaers. Wij kijken mee naar het onderhoud van de woning en weet de juiste vragen te stellen en kunnen je  adviseren of een aanvullende bouwkundige keuring nodig is.



Gebreken
Als je een huis koopt, mag je verwachten dat het huis geschikt is voor ‘normaal gebruik’. Dit betekent dat er veilig gewoond kan worden met een redelijke mate van duurzaamheid. Toch kan er sprake zijn van zichtbare of onzichtbare gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren.

Lees hier meer over gebreken
Lees hier meer over verborgen gebreken
 

Onderzoeksplicht
Als koper heb je een onderzoeksplicht. Dit betekent dat er van jou als koper verwacht wordt dat je de staat van de woning onderzoekt. Zichtbare gebreken die je bij de bezichtiging had kunnen ontdekken, kunnen later niet als verborgen gebreken worden benoemd. Deze komen voor eigen rekening.
De Aankoopmakelaers ondersteunen bij het invullen van de onderzoeksplicht. Wij kijken met een neutrale blik naar het huis en stellen kritische vragen. Wij kennen de potentiële risico’s van een woning en weet waar je op moet letten.

De verkoper heeft mededelingsplicht
De verkoper heeft een mededelingsplicht, ook wel de informatieplicht genoemd. Deze mededelingsplicht verplicht de verkoper alle informatie te verstrekken die voor jou als koper belangrijk kan zijn. Zo is hij verplicht je te laten weten of de woning gebreken heeft en welke dat zijn. Houd er wel rekening mee dat een verkoper zelf niet altijd op de hoogte is van verborgen gebreken.

Bouwkundige keuring
In sommige gevallen is het verstandig een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Een bouwkundige keuring is een onafhankelijke keuring door een bouwkundig inspecteur. De bouwkundige keuring maakt duidelijk welke gebreken een woning heeft en hoeveel onderhoud er op de korte én lange termijn nodig is. Deze gebreken legt de bouwkundig inspecteur vast in een bouwkundig rapport, samen met de kosten die nodig zijn om de woning te herstellen.

Denk hierbij bijvoorbeeld aan een slechte fundering, gevels die een grondige opknapbeurt nodig hebben, lekkage in het dak of ongedierte in huis. In alle gevallen is er (kostbaar) herstel of onderhoud nodig. Een bouwkundig rapport geeft je als koper meer zekerheid over de bouwkundige staat van het huis. Dit kan van pas komen tijdens de onderhandelingen over de prijs van de woning. Bovendien kun je het resultaat van het bouwkundig rapport als ontbindende voorwaarde op laten nemen in de koopovereenkomst. Wij adviseren je of het verstandig is om bouwkundige keuring uit te laten voeren.

Clausules
Soms zijn er door de verkoper speciale clausules opgenomen in de koopovereenkomst. Deze clausules zijn opgenomen om de verkoper te beschermen en om te voorkomen dat hij aansprakelijk is voor verborgen gebreken van de woning. Dit zijn de meest voorkomende clausules:

• Ouderdomsclausule: In het geval van een oude woning kan een ouderdomsclausule zijn opgenomen. Dit wijst de koper op het feit dat de woning een bepaalde leeftijd heeft en dat de bouwkwaliteit lager ligt dan bij nieuwe woningen.
  Lees meer over ouderdomsclausule
   
• Niet-bewoningsclausule: Als een verkoper de woning zelf niet heeft bewoond kan een niet-bewoningsclausule van toepassing zijn, bijvoorbeeld als de woning door erfgenamen wordt verkocht. De verkoper geeft hiermee aan niet op de hoogte te zijn van alle eigenschappen van de woning zoals een bewoner dat zou zijn.

Als koper moet je extra voorzichtig zijn met het tekenen van een koopovereenkomst met een clausule. Wij zijn bekend met dit soort clausules en alle andere zaken in een koopovereenkomst. Wij kunnen inschatten of een bouwkundige keuring noodzakelijk is en aangeven wat er namens jou als koper in de koopovereenkomst opgenomen moet worden.

Energielabel
Alle woningen in Nederland hebben een energielabel. Dit energielabel geeft informatie over de energieprestatie van een woning. De labels lopen van A tot en met G.
Bij de verkoop van een woning is de eigenaar verplicht een definitief energielabel aan te vragen. Op dit moment hoeft de verkoper dit label pas te overhandigen tijdens de overdracht bij de notaris. In 2022 gaat deze regelgeving veranderen en zal er bij de start van de verkoop een definitief energielabel aanwezig moeten zijn. Toch wil je als koper vroegtijdig inzicht hebben in de werkelijke energiezuinigheid van een woning. Controleer daarom goed of het energielabel klopt, wij kunnen je hierin adviseren.
Lees meer over Energielabel

Appartement kopen: Vereniging van Eigenaren (VvE)
Als je een appartement koopt, krijg je te maken met een Vereniging van Eigenaren (VvE). Een VvE vertegenwoordigt alle appartementseigenaren en is verantwoordelijk voor het gezamenlijke onderhoud van het gebouw. Met de aankoop van een appartement word je automatisch lid van een VvE en dus medeverantwoordelijk. Het is daarom belangrijk om te weten hoe het ervoor staat met de VvE. 
Lees meer over de Vereniging van Eigenaren (VvE)

Monument kopen
Een monumentaal pand mag vaak rekenen op veel interesse van kopers. De monumentale status roept echter ook veel vragen op. Wat zijn je rechten en plichten bijvoorbeeld? En wat kan en mag er eigenlijk met zo’n pand? Ook het kostenaspect is vaak een belangrijk vraagstuk, want de monumentale status maakt restauratie kostbaar.
Wanneer je je goed verdiept in de mogelijkheden van een pand met een monumentale status, dan kom je niet voor verrassingen te staan. Op de website van het Restauratiefonds en monumenten.nl vind je nuttige informatie. Een NVM-aankoopmakelaar met specialisme Monumenten kan jou goed adviseren bij de aankoop van een monumentaal pand.



Nu je de woning van je dromen gevonden hebt, kunnen de onderhandelingen beginnen. Hier moet je op letten.

• Onderhandelings- of biedingsstrategie
  Als je verliefd bent geworden op een woning, is het lastig om objectief en zakelijk te blijven. Emoties gaan een rol spelen waardoor de kans bestaat dat je te veel voor de woning betaalt. Een onderhandelingsstrategie zorgt ervoor dat dit niet gebeurt. De onderhandelingsstrategie is helemaal afhankelijk van de situatie. Niet alleen de markt, maar ook de situatie van de verkoper. Soms is de woning te hoog geprijsd en is er ruimte om te onderhandelen. In deze krappe markt staat woningen vaak scherp geprijsd en dan zal er overboden moeten worden. 
  Wij helpen bij het bepalen van de beste onderhandelings- of biedingsstrategie en adviseren over een realistische prijs. Wij hebben ervaring met het bepalen van de juiste prijs en hebben toegang tot de NVM-database met de marktwaarde van alle vergelijkbare woningen.
  Als je een woning koopt en je gaat bieden, dan gaat het niet alleen over de prijs. De opleverdatum, de roerende zaken en de ontbindende voorwaarden zijn ook belangrijke factoren.
   
• Roerende zaken
  Als je een woning bezichtigt is deze vaak nog bewoond en ingericht. Hoe leuk de inrichting ook is, de meeste mensen weten dat die stijlvolle bank en die mooie tafel niet bij de koop zijn inbegrepen. Maar wat hoort er eigenlijk wel bij het huis?
  Bij de verkoop van een woning wordt onderscheid gemaakt tussen de onroerende zaak en de roerende zaken. Spreek je verder niets af, dan koop je alleen de onroerende zaak. In de model koopovereenkomst wordt dit omschreven als ‘het eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden’ (bijvoorbeeld een carport of schuur).
  Roerende zaken zijn spullen zoals een bank, kast of spiegel. Roerende zaken vallen niet onder de koop. Het is echter niet altijd duidelijk of iets roerend is of onderdeel is of is geworden van de onroerende zaak. Neem nu een kast. Een losse kledingkast zal over het algemeen door iedereen als roerend bestempeld worden. Maar wat als er sprake is van een losse maar speciaal op maat gemaakte kast in een nis?
  Daar zit een moeilijk punt. Wat nu een roerende zaak is en wat nu onderdeel is van de onroerende zaak heeft al vele discussies opgeleverd. Het juridische onderscheid hiertussen is zelfs voor juristen vaak lastig.
  
  Om onduidelijkheid achteraf te voorkomen is het van belang om afspraken te maken door middel van een zogenoemde 'lijst van zaken'. Hierin wordt aangegeven welke zaken in de woning achterblijven, welke met verkopers meegaan en welke zaken overgenomen kunnen worden.
   
• Ontbindende voorwaarden
  Wanneer je een bod uitbrengt weet je misschien nog niet of je de financiering rond kunt krijgen of heb je onvoldoende zicht op de technische staat van de woning. Met ontbindende voorwaarden voorkom je dat je vastzit aan de koop van de woning. Dit zijn de meest voorkomende ontbindende voorwaarden:
  - Financieringsvoorbehoud
  - NVM No Risk-clausule
  - Bouwkundige keuring
  - Nationale Hypotheek Garantie
  - Huisvestingsvergunning
  
  De ontbindende voorwaarden bepaal je voordat je het bod uitbrengt. Wanneer de datum voor de ontbindende voorwaarden verstreken is en je alsnog afziet van de koop van de woning, betaal je een boete aan de verkoper. Die boete bedraagt meestal 10% van de totale koopsom, plus eventuele aanvullende schadevergoeding.
  Wij adviseren je over de geschikte ontbindende voorwaarden voor jouw situatie en voorkomt onnodige risico’s. Verder bewaken we ook alle gestelde termijnen.
   
• Bod uitbrengen
  Na het bepalen van de strategie, het bod en de (ontbindende) voorwaarden, breng je een bod uit bij de verkopende partij. Dit kan op verschillende manieren. Je kunt het voorstel schriftelijk, per mail, telefonisch of in sommige gevallen via de website van de verkopende makelaar overbrengen. Is onderhandelen niet jouw sterkte kant? Dan is het verstandig om dit proces uit handen te geven. Wij kennen de spelregels en starten zelfverzekerd de biedingen namens jou.
  Lees hier meer over bieden op een huis
  Zoek een NVM-aankoopmakelaar
   
• NVM Online Bieden
  Het is mogelijk om online te bieden op een woning via het digitale platform van de NVM: NVM Online Bieden. NVM Online Bieden is een digitaal platform dat het biedproces transparanter maakt. Als koper kun je precies zien wat anderen geboden hebben en heb je de mogelijkheid je bieding gedurende het biedproces aan te passen. NVM Online Bieden kan alleen op een geselecteerd aanbod woningen.
  Lees meer over NVM Online Bieden
   
• Onderhandelen
  Bij de mogelijkheid om te onderhandelen is het na het uitbrengen van het openingsbod afwachten. Je bent namelijk pas officieel in onderhandeling als de verkoper een tegenbod uitbrengt, of als de verkoper expliciet meldt dat jullie in onderhandeling zijn. Houd er rekening mee dat er meerdere onderhandelingen kunnen lopen. Dus ook als je al in onderhandeling bent, kan iemand anders een bod doen. De verkopende makelaar zal het melden als er meerdere onderhandelingen lopen.
  De verkoper is niet verplicht om zijn woning aan je te verkopen wanneer je de vraagprijs geboden hebt. De verkoper mag besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. Op dat moment kan de verkoper – in overleg met zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigingen in bijvoorbeeld een inschrijving. Bij een inschrijving krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. De verkoper dient uiteraard eerst eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken na te komen, voordat de procedure veranderd wordt.
   

Als koper en verkoper het eens zijn over de prijs, opleverdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken, dan is er overeenstemming. De wet bepaalt dat de koop van een onroerende zaak schriftelijk moet worden vastgelegd. Zodra partijen mondeling overeenstemming hebben bereikt over verkoop zijn partijen nog niet gebonden, de mondelinge afspraak is niet bindend.
Dit schriftelijkheidsvereiste geldt niet bij de verkoop van alle onroerende zaken. Het is alleen van toepassing op de verkoop van voor bewoning bestemde onroerende zaken aan particulier kopers. Het is dus belangrijk om alle gemaakte afspraken zo snel mogelijk vast te leggen in een koopovereenkomst. In de regio Amsterdam wordt deze koopakte opgemaakt door de notaris, in de rest van Nederland wordt deze koopovereenkomst gemaakt door de verkopend makelaar. Wij lopen de koopovereenkomst door om te zien of alle gegevens kloppen en waar nodig toelichting te geven. Zo weet je als koper precies waar je voor tekent. Ondertekening kan ook digitaal gebeuren. Iedereen die moet ondertekenen, kan dit vanaf zijn of haar eigen computer doen. 

Bedenktijd
De koop komt tot stand als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Als koper heb je vervolgens een wettelijke bedenktijd van drie dagen waarin je zonder opgaaf van reden alsnog de koop kunt ontbinden. De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper is overgedragen. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij er ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.

Is het bod geaccepteerd, dan is het tijd om de financiering in orde te maken. De meeste mensen sluiten hiervoor een hypotheek af. Met de huidige regelgeving is het mogelijk om tot 100% van de waarde van je nieuwe woning te financieren. De overige kosten moet je zelf financieren.

Welke hypotheek kies je, en bij wie? Ga je naar de bank of kies je voor een onafhankelijke hypotheekadviseur? De keuze is reuze, dus laat je goed adviseren. Vergelijken is hierbij het sleutelwoord. Logischerwijs zal je eigen bank altijd haar eigen product aanraden. Misschien ken je de jarentachtigreclame ‘Wij van wc-eend adviseren wc-eend’ nog wel. Bij jouw bank gaat het eigenlijk op dezelfde manier. Of dat erg is? Ja! Want de grote Nederlandse banken bieden niet altijd de scherpste rente aan. En hoewel het verschil misschien klein lijkt, betaal je onderaan de streep meer. Oké, bij een onafhankelijke hypotheekadviseur zijn de bemiddelingskosten misschien iets hoger, maar op lange termijn ben je voordeliger uit. De bank voelt wellicht vertrouwd, maar de verschillen tussen de hypotheken kunnen op lange termijn groot zijn. De moeite waard dus om je goed te laten adviseren.

 

Koster koper
Met de huidige regelgeving is het mogelijk om tot 100% van de waarde van je nieuwe woning te financieren. De overige kosten moet je zelf financieren.
Dit zijn de kosten koper op een rij:

• Overdrachtsbelasting
• Notariskosten

Optioneel komen daar de volgende kosten bij:

• Advies- en bemiddelingskosten
• Taxatiekosten
• Bouwkundig rapport
• Bankgarantie
• Waarborgsom Nationale Hypotheek Garantie
• Makelaarscourtage

Een nieuwbouwwoning koop je ‘vrij op naam’. In dat geval zijn de kosten koper bij de koopprijs inbegrepen.

Taxeren
De hypotheekverstrekker wil weten wat de woning waard is. Daarom is voor de financiering van een woning in de meeste gevallen een taxatierapport van een gecertificeerde taxateur nodig. Jouw aankoopmakelaar en verkoopmakelaar mogen dit rapport niet opstellen omdat ze bij het onderhandelingsproces betrokken zijn. Ze kunnen je natuurlijk wel helpen bij het vinden van een gecertificeerde taxateur.

Nationale Hypotheek Garantie
Veel mensen sluiten een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een NHG beperkt namelijk de financiële risico’s van een eigen koopwoning, voor de eigenaar én de bank. Omdat de geldverstrekker door een NHG minder risico loopt, is de rente vaak iets lager dan bij een lening zonder NHG. De koopprijs van de woning moet dan wel onder de NHG-grens liggen.
Lees meer over Nationale Hypotheek Garantie

Makelaarscourtage
Wanneer je een woning aankoopt met behulp van een NVM-aankoopmakelaar, betaal je een courtage. Dit is een vergoeding voor onze werkzaamheden. Wat je betaalt voor een aankoopmakelaar staat niet vast. De prijs tussen NVM aankoopmakelaars onderling verschillen soms behoorlijk. Dit heeft uiteraard ook te maken met de diensten die er worden geleverd. Wij werken met diverse pakketten, afhankelijk van de begeleiding die je wenst. Verder hanteren wij vaste bedragen zodat je achteraf niet voor verrassingen komt te staan. Op Funda worden wij door onze klanten gewaardeerd met een 9,8, dus je betaalt nooit teveel. Lees meer over onze waarderingen op Funda.
De afgesproken courtage betaal je achteraf, op het moment van de eigendomsoverdracht van het huis. De courtage en andere afspraken worden vastgelegd in een opdracht tot dienstverlening.


Pas wanneer de eventuele ontbindende voorwaarden verlopen zijn, is de koop definitief. Dan is het wachten tot het moment dat de eigendomsoverdracht kan plaatsvinden. Een paar dagen voor de afgesproken leveringsdatum ontvang je van de notaris een concept-leveringsakte en een nota van afrekening. Controleer goed of alle gegevens kloppen. Bij vragen of onduidelijkheden over de ingewikkelde juridische documenten kan je uiteraard altijd bij De Aankoopmakelaers terecht. 
Vlak voor de eigendomsoverdracht zal de eindinspectie plaatvinden. Dit is het moment om te controleren of de woning de woning leeg en niet verhuurd is. Verder controleren we of de woning nog in de afgesproken staat is en of alles functioneert. Vervolgens gaan we naar de notaris, daar teken je de akte van levering en worden alle kosten betaald. De woning staat nu op je naam en wordt door de notaris ingeschreven bij het Kadaster!

Voorwaarden

• Algemene consumentenvoorwaarden makelaardij 2018
• NVM privacyverklaring november 2019
   

Het kopen van een huis is voor de meeste mensen geen dagelijkse bezigheid. Juist dan is het fijn als een deskundig en betrouwbaar persoon je begeleidt en adviseert. Iemand die de markt kent en scherp onderhandelt. Iemand die jouw belangen behartigt.

Wij houden het hoofd koel en zorgen ervoor, juist in een krappe woningmarkt, dat je geld bespaart en de beste keuzes maakt. Wij kennen de lokale situatie en weet precies wat er bij het kopen van een huis komt kijken. Wij wijzen op bouwkundige aspecten, ontbindende voorwaarden en gemeentelijke bepalingen zodat je niet voor onverwachte kosten of nare verrassingen komt te staan. En uiteraard helpen wij bij het bepalen van de juiste onderhandelingsstrategie, zodat jij jouw droomwoning kunt kopen voor de scherpste prijs en onder de beste voorwaarden.